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主题: 如何因房屋质量问题而索赔或退房

  • shero
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  • 发表于:2018/2/2 10:25:27
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 一、关于因商品房主体结构质量不合格导致合同解除的情况。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高院解释》)第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第35条也作出基本相同的规定。根据前述规定,主体结构质量问题包括三种情形:一是,房屋未经验收即发现存在主体结构质量问题;二是,房屋验收时发现主体结构质量问题;三是,房屋经竣工验收合格交付使用后,经核验发现主体结构存在质量问题。前两种情况,房屋根本不允许交付使用。第三种情况,首先应通过检验确定主体结构是否存在质量问题,在确定此前提下,买受人可依法行使权利。
根据《建筑法》第60条规定,建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。因此,《最高院解释》第十二条中的“主体结构”应包括房屋的地基基础工程和主体结构工程,不包括屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程。“合理使用寿命”即为建筑物的设计年限,也就是建筑物正常使用的最低年限。可见,房屋的地基基础工程和主体结构工程是一项工程的基石,如果建筑工程在地基基础工程和主体结构工程中出现了质量问题,即使其他工程质量再好,也无法保证整个工程的质量。因此,《最高院解释》第十二条规定,房屋主体结构质量不合格的,买受人有权解除合同,要求开发商赔偿损失。
       二、关于因商品房质量瑕疵严重影响正常居住使用导致解除合同的情况。
《最高院解释》第十三条第一款规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”本条所称的“房屋质量问题”应是指除地基基础工程和主体结构工程之外的质量问题,即屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程出现的质量问题。买受人依据该条解除合同,除房屋存在质量问题外,且该质量问题应达到严重影响正常居住使用的程度,否则不能达到解除合同的目的。但《最高院解释》并未对“严重影响正常居住使用”的判断标准作出规定,在实践中,对此,有三种不同观点。第一种观点认为,商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准,只要房屋能安全的居住使用,即不存在严重影响居住使用的问题;第二种观点人为,判断房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”应通过委托工程质量检验部门鉴定,法院依据鉴定结论做出判断。第三种观点则认为,房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”属于法官根据生活常识自由裁量的范围,不需要工程质量检验部门进行鉴定。本人同意第三种观点,因为专业质量鉴定机构所进行的鉴定只是依据现有规范、标准作出不合格、合格或优良的认定,并对某些量化指标进行确认。而房屋质量是否“严重影响正常居住使用”的认定没有客观标准,即使由专业工程师来认定,其所做出的鉴定也是完全依赖于其个人的生活经验和主观判断,没有法定依据和标准。因此,是否“严重影响正常居住使用”
,法官作为审判人员,完全可以根据生活常识和经验,作出认定。
        三、对于尚处于保修期的房屋如出现质量问题,买受人可否直接请求解除合同的问题。
有观点认为,从《最高院解释》第十三条第一款约定的字面理解,只要房屋出现质量问题,即使房屋尚在保修期限内,买受人也无须受保修的限制,有权直接请求解除合同。且根据《中华人民共和国合同法》第111条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”因此,当房屋出现质量问题时,买受人作为受损害方有权选择要求开发商保修或是解除合同。我认为此观点不能成立。
(一)我国《建筑法》第62条规定“建筑工程实行质量保修制度。建设工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照建筑物的合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期由国务院规定。”《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担保修责任。保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。”《最高院解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任。”建设部《商品房买卖合同》示范文本第十六条也约定“买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的,双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。”以上是法律、法规明确规定开发商对房屋质量所承担的法定保修义务。可见,我国现行法律规定,房屋交付后,在保修期内如出现质量问题,开发商即产生并必须履行保修义务。
(二)根据《中华人民共和国合同法》第94条规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同。如房屋出现质量问题,房屋地产开发企业未履行保修义务,经催告后在合理期内仍未履行的,且房屋质量问题已严重影响居住使用,买受人方可解除合同。
(三)关于《合同法》第111条,该条只是在双方对违约责任没有约定或不能确定时适用,而如前所述,《商品房买卖合同》已对出卖人如何承担保修责任用出了明确的约定,买卖双方应按约定承担违约责任。另外,《合同法》第111条要求受害方合理行使选择权,即买受人在选择违约责任的方式时应当遵循公平原则和诚实信用原则。如果房屋出现的质量问题通过维修可以补救,买受人不应解除合同。
至于经过几次维修,才允许买受人解除合同,目前法律无明确规定,我认为可借鉴《中华人民共和国消费者权益保护法》第54条的规定,即“保修期内两次修理仍不能正常使用的,经营者应当负责更换或者退货”
,当出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复或经两次以上维修仍不能正常使用的,买受人解除合同的条件成熟时,才可以严重影响正常居住使用为由请求解除合同。
(四)如果允许买受人不经保修直接行使合同解除权,规定我国商品房保修制度将丧失实际意义。
因此,对于房屋在保修期内所出现的质量问题,如果通过修复的方式可以补救,应由出卖人根据法律的规定和合同的约定,先履行保修义务,买受人不应直接要求解除合同。
《最高院解释》未作出明确规定。以住宅房屋为例,
       一般住宅房屋使用年限为七十年,
如果在交付使用三、四十年以后,房屋的某些部位开始出现质量问题,如也允许买受人适用本条规定,那么开发商将存在较大的商业风险,而且对开发商也极为不公平。针对此问题,从我国合同解除的条件和保修制度的有关法律规定来分析,我认为买受人行使解除权应受到保修期限的限制。
《合同法》第93条、第94条规定了合同的解除分为约定解除和法定解除,约定解除是指在合同履行过程中,合同约定的解除条件成就时,一方当事人可以选择解除合同。法定解除是指在合同订立后,一方当事人没有履行或违约履行,另一方当事人通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。根据合同法的原理,无论是约定解除还是法定解除,其解除的前提条件是一方当事人对另一方当事人负有履行义务,且负有履行义务的一方当事人未履行合同义务或有违约行为存在。据前文所述,因为我国实行商品房交付后的质量保修制度,根据法律的规定和合同的约定,开发商在保修期内必须对房屋质量承担保修责任,而保修期满后,房屋出现质量问题,开发商就不再具有保修的义务,没有义务,就不可能存在根本违约,合同也就丧失法定解除和约定解除的条件,买受人再行使合同解除权也就无从谈起。因此,我认为,买受人因房屋质量问题严重影响正常居住使用而行使解除权的,应在房屋保修期内提出。
但保修期满后出现的质量问题是开发商交付房屋时就存在的隐蔽质量瑕疵或开发商明知质量瑕疵的存在而故意隐瞒,在此情况下,自买受人知道或应当知道之日起2年内,如因该质量问题严重影响居住使用的,买受人可以请求解除合同。
       五、因房屋质量问题对买受人的赔偿范围。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第三款规定“保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任”
。第三十二条规定“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定“在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”《最高院解释》第十三条第二款规定“出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”上述规定明确了在保修期内,房屋出现质量问题,开发商应承担保修义务,除此之外,因房屋质量问题给买受人造成损失的,开发商也应承担赔偿责任。在适用前述规定要求开发商承担赔偿责任,应同时具备以下条件:第一,房屋出现的质量问题应在保修期内;第二,房屋出现的质量问题应属保修范围;第三,因房屋的质量问题,确实给买受人造成了损失。但并未对损失的具体范围作出规定。根据《合同法》第113条规定,损失应当以因房屋质量问题之违约行为所造成的损失为准。
实践中,关于争议比较大的是因房屋质量问题,购房者另行租房,产生的租金损失,下面将结合具体案例对此问题谈一下个人看法。
关于因房屋质量问题给买受人造成误工损失的赔偿问题,现行法律法规没有规定,在实践中,误工费的标准亦未统一。我认为,在我国对此问题未作出具体规定之前,可以比照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》关于误工费的规定处理,该解释第二十条规定“误工费根据受害人的误工时间和收入状况确定。误工时间根据受害人接受治疗的医疗机构出具的证明确定。受害人因伤致残持续误工的,误工时间可以计算至定残日前一天。受害人有固定收入的,误工费按照实际减少的收入计算。受害人无固定收入的,按照其最近三年的平均收入计算;受害人不能举证证明其最近三年的平均收入状况的,可以参照受诉法院所在地相同或者相近行业上一年度职工的平均工资计算。”因房屋质量问题造成买受人误工损失的,买受人请求赔偿误工费的,应以买受人处理房屋质量问题的实际误工时间及上述误工费标准计算和赔偿误工损失。
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